调控最严厉时候已经过去?

“8.5折的首套房贷利率，以及5月18日开始降低存准率，种种利好信号，使购房者的心态产生巨大波动”，深圳中原副总经理贺晓丽表示，正是关于市场“回暖”的说法对市场预期产生巨大的冲击。于是，在一手市场的推动下，二手市场的成交也稳定增长，一、二手共同演绎深圳市场的“红五月”，而中原预计后市二手成交量仍将稳步上升。

江少杰也赞同这种说法，成交量上升源于春节后回流人群购买力释放，以及存款准备金释放，还有包括8.5折优惠的银行按揭的放松都刺激了购房者入市，其中按揭的利率优惠对购房者影响最大。

美联物业市场研究部副主任何倩茹估算，如购买一套150万元的房子，首付三成就需按揭105万元，按照基本利率每个月等额本息还款要还7455元，如果八五折的话每月只需还6750元，差额差不多700元，25年就相当于少给20.8万的利息。中原市场研究部高级研究员林小兰也认为，利率优惠是对目前刚需群体入市购房很大的利好因素。

记者了解到，新近入市的一些新盘，包括双拼的房产都卖得不错，更有投资客出手购买多套的现象出现，这说明对于限购政策很多买家已经想到办法去解决了。此外“今年4月深圳放松了入户的政策，据估算，2010年到2015年应该有150万左右的人可以入深户，每年20多万人，每人都可以买2套，这就是未来限购政策逐渐被淡化的推手”，江少杰表示。此外，在未来货币政策还会有所放松，可能还会有一两次降存准，或者利率下降。

“调控最严厉的时候已经过去，有实力的开发商对未来会保持相对乐观，或者说他们在各自的片区已找到价格的底，可以适当试探一下市场的接受能力”，江少杰认为，从年中到年底会慢慢会有很多开发商继续促销，而错过了二三季度客户入市最踊跃的时期后，开发商再想以价换量，银行信贷方面也不会在支持客户入市有所鼓励了。

不过成交量的上行并不意味着房价的同样上行。贺晓丽表示，总体上整个市场上涨的动力在趋缓和减弱，深圳刚性需求庞大，住房供求矛盾总体仍比较突出，房价不可能会出现快速下行的局面，二手房的价格由于结构性的影响，再加上近期一手市场的带动，其出现较为明显的波动，但总体上呈现稳定和缓慢下行的走势，预计未来二手房价格仍将在震荡中逐步下调。

房价正筑底，但并非已到底

购房者重新入市和开发商调价都让市场产生筑底的说法。有专家表示，房价正处于筑底时机，成交亦在逐渐复苏，购房者可择机考虑入市，但筑底并非意味着房价已经探底。

数据显示，今年3、4月深圳楼市一二手的成交量都有一个明显回升，并逐渐达到去年平均水平。美联市场研究部副主任何倩茹表示“深圳楼市实际上已经进入了一个触底的过程”，调控到现在已经历了差不多两年时间了，足够让购房者去判断他们是否入市，而且这两年房价的下跌空间其实有限，三个中心区的价格跌幅很小。

“深圳楼市的成交量在复苏，即使最近有些大幅度的提升，但相对长期来看仍处于低水平，现在只是在复苏的状态”，中原市场研究部高级研究员林小兰表示。而从价格上看，最近统计成交价的上涨是受结构性影响，“以短期的价格回涨来判断现在价格上涨很不理性”，林小兰认为，价格还有下降的空间。

“房价并没有到底”，世联地产华南首席分析师曹取认为，目前的市场仍处于底部，短时间内未能走出。曹取表示，首先市场总体下行的趋势并没有改变;第二，楼市“小阳春”导致开发商可能信心有点足，所以对价格会更加坚持一点，“但这是一种市场买卖双方的博弈，有可能一些城市确实是在寻底、探底，但是我不认为这个下降就已经是终结”。

成交量回升一部分原因是刚需客户确实是压抑很久了、观望很久了，在这个时候集中入市;另一个因素则是地方政府放松调控的动作频频出现使得市场有些担心，所以结束观望入市购房，这导致成交量上升，大家以为价格已经在底部了。曹取表示，“可能说现在市场确实是处于一个底部，但仍不好说它到底会往下继续走到什么样的程度，目前这个底部市场确实还没有走出来，所以还不能太乐观”。